お知らせ
その空家、「特定空家」になっていませんか？
今回は大家様、地主様向けの情報です。
私たち第一開発の本社がある東京都大田区でも、西糀谷という場所で「特定空家」の行政による代執行が行われたことがありますが、改めてどういった空家が「特定空家」に指定されるのか、また行政の代執行が行われると大家様、地主様にどういったことが起きるのかをまとめてみました。空家をお持ちの大家様、地主様は以下のページを一度お目通しになってみてください。
「特定空家」を所有しているとどのようなことが起こるのか
まずは国土交通省のホームページより、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に関する概要です。
「特定空家」をご所有になっている大家様に対して、行政機関より「通知」が届きます。これには「あなたの所有している空家は適切に管理がされていないため特定空家に指定されてしまいますので、適切に管理をするか、解体をするかをしてください」という内容が書いてあります。
これを無視しておくと、「適切に管理する意思がないのであれば行政のほうで解体します。解体費用は後日請求します」という通知に変化します。
この間に行政側は適切に手続きを行い、解体準備をして日付を決め、大家に「代わって」解体を「執行」します。
空家を解体すると当然土地だけになり、固定資産税も上がりますし、解体費用も行政より請求が来ますので、大家様の側からすると大変な出費増になります。 こういった流れを見て、近年では空家を売却する大家様が大変多くなっています。
では、どういった空家が「特定空家」に指定されてしまうのか
続いて、上記の特別措置法の対象となる「特定空家」の条件が記載されたガイドラインです。
これを見てみると、「特定空家」に指定されてしまう条件は、建物が古いために倒壊などの危険性があるということにとどまらず、周辺の生活環境の保全を図るために「住み着いてしまった動物などが原因で汚物などが放置の状態にあり臭気などが周辺住民の日常生活に影響を及ぼしている」や、「門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れているなど不特定の者が用意に侵入できる状態で放置されている」なども含まれていますね。
お住まいからご遠方に空家をお持ちの大家様は、ついつい遠いためにしばらく見に行っていなかったりしていないでしょうか。 いつのまにか窓が割られていたり、草や木が生い茂っていたり、猫や犬が住み着いて動物屋敷になっていたり、誰かがゴミを捨てていってゴミ屋敷になっていたりすることがあります。 もしそういった状態でも当社で売却の手続きに含めてご相談をお受けします。
ちなみに、大田区の西糀谷で行われた代執行は以下のような感じでした。
行政代執行法に基づく代執行の実施について（西糀谷三丁目における空き家の除却）
「所有者が度重なる区の指導等にもかかわらず必要な措置を講じないことから、地域の安全に重大な影響があり、これ以上放置することはできないと判断し、行政代執行法に基づく代執行を行うこととしました。」 とありますように、大田区側からは何度も通知して木の伐採など適切な管理を促していたようですが、所有者の側がこれを無視（あるいは金銭的にできなくて致し方なく放置）していたために、代執行の流れとなったようですね。
とはいえ、管理には多額の費用がかかるという大家様の悩み
空家をお持ちの大家様が口を揃えておっしゃるのが「管理費用が高い」ということです。 かかる費用として
・固定資産税 （毎年）
・草や木の伐採費用 （毎年 特に夏は伸びるのが早い）
・見回り費用 （管理業者に委託している場合）
です。
地域にもよりますが、東京２３区内であれば年間１０～３０万円程度の固定資産税と、２０～５０万円程度の伐採および管理費用がかかることでしょう。 最大で年間３０～８０万円程度の維持費がかかってしまうことになります。
しかし、更地にしようと思えば、
・解体費用 （木造戸建１軒あたり１００～１５０万円くらい）
・伐採費用 （程度にもよりますが２０～５０万円程度、ひどいものだと１００万円くらい）
・残置物撤去費用 （家財などの処分費用 多ければこちらも５０～８０万円くらい）
・測量費用 （土地の広さによりますが、６０～１００万円くらい）
上記の費用が一括でかかってきます。
程度のひどい状態だと３００～４００万円が一括で出ていってしまうことになり、そういった手出し費用が用意できないために、やむなく年間の維持費を払っているだけ、という大家様も少なくありません。
しかし、これは１円も収入を生まない空家という資産を持ち続けているために起こってしまっていることで、多くの大家様ができれば解決してすっきりしたいと思っていることなのです。
そういった状態の解消のためにも、私たち第一開発は空家そのままの状態でも、大家様の手出しができるだけかからないように売却の企画をご提案させていただきます。空家問題の解決のためにお力になります。